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物業上市為什么真香?
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2020/8/26 14:54:39  點擊:74
2014年,彩生活上市時,對于物業股,外界還抱著看不懂或者看熱鬧的態度,同行們也并不熱情。
融創孫宏斌對于分拆物業上市是這么表態的:開物業公司就像辦學校,學校是公共服務類的機構,你如果把學校變成掙錢的工具,那就不對了。
陽光城朱榮斌說:陽光城物業公司的目標是“先品質,再績效,后規模”,不盲目追求上市。

但是,不久之后,他們都真香了。 
還有一些先知先覺的。戚小明被調任到新城悅服務板塊之時,就得到王老板提點:先上市,然后再考慮后面。
上市至今不到2年時間,新城悅服務的股價從2.9港元漲到27港元附近,堪稱火箭速度,僅僅是今年,新城悅服務的市值就翻了倍,達到近220億港元,市盈率超過50。
而新城控股的市盈率只有7。

物業去地產化,疊加科技、智慧等新概念,很受香港資本市場青睞。1元的利潤在地產板塊只能獲得不到10元的市值,但是到了物業平臺卻能輕易獲得30-70元的市值。

所以,不管物業規模大小、盈利能力,地產公司紛紛把握這段高估值的機會,積極拆分物業上市,獲得一個新的資本平臺。隨后進行套現或者融資,可以給地產板塊輸血。
近期,市場傳聞監管部門出臺房地產新規,設置三條紅線:剔除預收款的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得大于1倍。依據此控制房企負債規模增長。
對于近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業,需要提供近半年購地資金來源情況說明和后續購地繳款資金安排,進一步削減其信用債發行規模,或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券,并對其信托融資、資管產品、海外融資等給予限制。
面對金融緊縮,尤其是貸款、信托渠道對房地產融資的限制,以地產作信用抵押,多平臺上市、多渠道融資,先解決缺錢的問題,再解決平衡融資的問題,是房企的通行做法。

01

被偏愛的,也有危機意識


新城悅服務董事長兼CEO戚小明在最近舉行的中期業績會上喊出:“我們的凈利潤目標是爭取達到三年復合增長率50%以上。” 

新城悅服務并不是港股市場表現最亮眼的物業股,最近十幾家上市物業公司發布半年盈喜預告,普遍實現大漲,又助推股價上漲了一波。今年,有8家物業股的股價已經翻倍,而整個港股也就20多只物業股。

曾幾何時,房地產也有過這么肆意生長的黃金年代,而如今調控和疫情之下,開發商的銷售額能不能追平去年都難說,利潤率下滑更是明顯,再沒人提起“復合增長率”這個詞。
房地產一年更比一年難。兩廂對比,資本市場喜歡物業服務股,大概就是喜歡這種充滿希望的感覺吧。
物業股有多受偏愛?

一項統計數據顯示,上半年港股房地產板塊累計下跌11.31%,但是物業服務與管理相關股票累積上漲47.01%,甚至比疫情期間最火熱的醫療保健板塊漲幅更高。
就拿今年新上市的幾家企業來說,正榮服務和弘陽服務上市一個月,股價都較發行價上漲了逾50%。
而與之相對應的,在業績預告中,正榮服務料中期綜合凈利同比錄得超過90%;弘陽服務料中期經調整溢利增逾50%。
能夠穩定持續獲得收益,不受調控周期影響的行業本就備受資本市場青睞。后疫情時代,物業服務的價值被重新審視,估值再度迎來利好。
如果物業股能展現出積極的成長性,資本市場格外追捧。富瑞的研報指出,預計2020上半年中國物業管理公司的平均收益將同比增長30-40%。
但是,別以為在資本市場,所有物業股都吃香。
其中也有例外,比如新上市的燁星集團和興業物聯,現在股價甚至還沒有上市時高。
雖然燁星集團上市時超購近2000倍,成為“超購王”,但掛牌后股價一路下跌,近期才漲回來。
市場資金追逐物業股,但真正會留下的,一定是股票本身價值得到認可的。
燁星依托于鴻坤而生,而鴻坤自身房地產銷售都陷入了增長停滯的局面,房地產主業很大程度決定了物業板塊的發展前景。燁星集團2019年的業績增速,就只有個位數
房地產行業的集中度在提高,小公司生存空間被擠壓,物業行業也難以反其道而行。

一家物管企業老總說的直白:增長性不好甚至沒有增長的企業,香港市場的匹配度是很低的。
這也是近期高速增長的物業公司普遍具備的危機意識。
不能只盯著已有的社區提供服務,也不能只滿足于地產公司大規模交付的新盤,還要不斷外拓老舊小區,收購小型物業公司,擴大管理面積。

如果上市不是為了圈一筆錢就走人,那么把物業公司做大,品質做好,效益做高,才能挽留住資本市場如此偏愛。

02

真香還是警惕?


那些來自于房地產巨頭的物業企業,先天贏在了起跑線 。
碧桂園服務的股價,從上市之初約10港元漲到如今約51港元,只花了2年。市值高達約1400億港元,已經超過1/2個碧桂園的市值,高過了TOP10附近上市房企的市值,市盈率超過70。
再一看碧桂園的PE值,居然還不到5?如果股票有知覺,碧桂園這只股票估計要被“小弟”氣哭。

持股碧桂園服務超過50%的楊惠妍,因為“小弟”的表現良好,資產又多了近600個小目標。
正是這樣實實在在的數字,讓大佬們集體真香了。
不同于上半年中小型企業IPO,接下來房地產行業頭部企業將集體趕大潮,為物業股再次帶來高光時刻。

近日,恒大宣布計劃分拆物業管理業務在港上市。《路透》旗下IFR消息稱,恒大物業最快2021年上半年掛牌,集資額達10億至20億美元。
8月13日,中國恒大發布公告稱,旗下物業管理業務將引入14家戰略投資者,將以合計235億港元的對價持有目標公司28.061%股權,中國恒大仍持有71.939%。
這次戰略投資者包括中信資本、光大控股、騰訊、周大福、云峰基金、紅杉資本以及劉鑾雄的太太陳凱韻(華人置業大股東)。如此豪華的戰投名單,可見資本對于恒大物業上市的看好。
今年4月,朱榮斌改口稱陽光城接下來會積極研究物業上市,最新消息是陽光城已經開始籌備物業服務板塊的上市工作,計劃于明年分拆上市。
融創服務則已經向港交所遞交招股書。而此前,世茂已經宣布將要分拆物業上市。
華潤置地去年就啟動物業分拆上市安排,但目前并無更新進展。綠地入股了雅生活。
有人趕大潮,也有人對資本市場保持警惕。

龍湖智慧服務已經成為龍湖集團四大主航道業務之一,自定義為一家科技驅動公司,但是今年仍對外表示暫時沒有上市計劃。


反手,龍湖倒是入手了綠城服務10%的股票,一次價格約為7.72港元/股,一次價格約為8.38港元/股,如今綠城服務已經漲到約10港元/股。


不得不說,龍湖真的很會算賬。


現在TOP10房企中,只有萬科面對物業股的浪潮,巋然不動。
去年,萬科物業就回應過暫時沒有上市計劃。郁亮更是直白:我怕資本引導壞了,刻意讓物業板塊與資本市場保持距離。
郁亮認為兩三百億的市值,對萬科貢獻不大。物業板塊未來有潛力達到千億元市值,希望具備相應的扎實技術基礎和實力后再談上市問題。
那時,郁亮大概也沒想到資本市場這么偏愛。碧桂園早早成為千億物業股。
很好奇,萬科還能耐心等多久?
萬科耐心越足,越證明一件事,萬科真的不缺錢。

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